Dass sich die Bevölkerungsstruktur in Deutschland verändert, ist in aller Munde. Die Wirtschaft, die Kommunen, die Rentenkassen etc. müssen sich verstärkt darauf einstellen, dass immer weniger Berufstätige für immer mehr Rentner aufkommen müssen. Ursache ist, dass zunehmend die „Babyboomer-Jahrgänge“ ins Rentenalter kommen. Damit wird der Bedarf an Pflegedienstleistungen insgesamt steigen. Um die Heraufsetzung des Rentenalters, bessere Eingliederung von Migranten in den Arbeitsmarkt wird allenthalben diskutiert, das ändert aber nichts daran, dass die Zahl pflegebedürftiger Personen schon jetzt rasant ansteigt und weiter ansteigen wird. Gab es 2015 in Deutschland 4,7 Mio. Menschen, die älter als 80 Jahre sind, werden es 2030 schon 6,2 Millionen sein. Ab 2025 ist ein mindestens ein Viertel der deutschen Bevölkerung älter als 60 Jahre. Laut Pflegeheim-Atlas 2018 wird sich bis 2035 die Zahl pflegebedürftiger Menschen von jetzt knapp 3 Mio. Menschen um fast eine Million auf knapp 4 Millionen erhöhen. Rund 30 Prozent davon werden einen Heimplatz benötigen, auf jeden Fall mehr als 200.000 Personen. Besonders groß ist der Bedarf in Ostdeutschland aber auch einigen großen Städten, z. B. Hamburg, München, Hannover und Köln. Pflegende Angehörige werden das nicht schaffen, die vielen Pflegedienste auch nicht. Deshalb steigt der Bedarf an Pflegeheimplätzen schon jetzt und wird in den nächsten Jahren weiter steigen.
Konkret bedeutet das, dass zu den vorhandenen ca. 14.000 Pflegeheimen mindestens weitere 3.600 gebaut werden müssen, um diesen Bedarf abzufangen. Außerdem entsteht zusätzlicher Bedarf durch alte Einrichtungen, die sanierungsbedürftig sind und teilweise nicht mehr genutzt werden können. Ca. 25 Prozent der Pflegeheime in Deutschland stehen in 10 Jahren vor dem Aus, wenn sie nicht grundsaniert und den aktuellen Gesetzgebungen und Standards angepasst werden. Man geht davon aus, dass in den nächsten 20 Jahren ca. 28 Milliarden Euro in neue Heime investiert werden müssen.
Was sind Pflegeheime/Pflegeimmobilien?
Pflegeheime sind nach SGB §71 selbständig wirtschaftende Einrichtungen, in denen Pflegebedürftige teil- oder vollstationär unter ständiger Verantwortung durch eine ausgebildete Pflegefachkraft gepflegt werden. Sie sind Sozialimmobilien und demnach Einrichtungen, die gemäß Sozialgesetzbuch vom Staat finanziell unterstützt werden. Es sind aber auch Betreiberimmobilien, in denen eine unternehmerische Tätigkeit stattfindet, die auf die Erwirtschaftung von Überschüssen ausgerichtet ist.
Es gibt aber noch andere Wohnformen, die auf das Leben im Alter ausgerichtet sind, nach dieser Definition jedoch keine Pflegeheime, unter Umständen aber natürlich auch Pflegeimmobilien sind: Mehr-Generationenhäuser, Alters-Hausgemeinschaften, Einrichtungen für betreutes Wohnen und Seniorenresidenzen bzw. Wohnstifte. Insbesondere die Residenzen haben fast ausschließlich private Betreiber. Alle diese Wohnformen sind im engeren Sinne keine Pflegeheime und in den aufgeführten Zahlen auch nicht enthalten. Natürlich wird auch deren Zahl künftig steigen.
Die meisten der ca. 14.000 Pflegeheime in Deutschland haben zwischen 81 bis 120 Plätze. Die Heime gemeinnütziger und kommunaler Träger sind meistens etwas kleiner. Etwa 15 Prozent der Pflegeheime in Deutschland verfügt über mehr als 120 Plätze. Die durchschnittliche Bettenzahl beträgt zurzeit 69.
Der Betrieb und der Neubau von Pflegeimmobilien ist streng reguliert. Unterschiedliche Heimbauordnungen der Bundesländer geben Rahmenbedingungen vor, die insbesondere für international tätige Betreiber zunehmend zum Risiko werden. Beispielsweise wurde in Baden-Württemberg gerade eine Begrenzung der Bettenzahl auf 100 und eine Einzelzimmerquote festgelegt.
Umsätze steigen
Zurzeit wächst das Angebot an Pflegeplätzen mit der Nachfrage nicht mit. Pflegeimmobilien haben sich deshalb zu einer sicheren, renditefähigen Kapitalanlage entwickelt.
Trotz einiger Schwankungen ist der Pflegemarkt ein Wachstumsmarkt. Seit 2008 hat das Transaktionsvolumen jährlich um durchschnittlich 20 % zugelegt. Dabei handelt es sich überwiegend um kleinere Einzeltransaktionen, bei ca. 40% um die Kaufpreiskategorie unter 10 Mio., bei weiteren 40 % um 10 bis 20 Millionen Euro - insgesamt ca. 80 Transaktionen. Zu den aktivsten Käufergruppen zählten Versicherungen, börsennotierte Immobiliengesellschaften, Pensionskassen und Spezialfonds. Allerdings werden auch immer mehr Fondsmanager und Projektentwickler in dieser Assetklasse aktiv. Ca. zwei Drittel des Transaktionsvolumens entfallen auf ausländische Investoren, insbesondere aus Belgien, Luxemburg und Schweden. Das Spitzenjahr war 2016. In diesem Jahr gab es entgegen dem Trend einige sehr großvolumige Portfoliokäufe. Insgesamt wurden in der Assetklasse ca. 3 Milliarden Euro umgesetzt. Die Nettoanfangsrendite betrug 2015 noch 6,25 %, 2017 noch 5 %. Sie sinkt also - ist aber höher, als bei anderen Gewerbeimmobilien.
Ende 2018 wird das Transaktionsvolumen für das laufende Jahr am deutschen Investmentmarkt für Pflegeheime und Seniorenzentren ca. 2,5 Milliarden Euro betragen. Insgesamt werden ca. 50 Milliarden Euro Gewerbeimmobilien umgesetzt werden. Der Anteil der Pflegeimmobilien beträgt also ca. 5 Prozent.
Interessant ist, dass auch auf dem Betreibermarkt die Dynamik zunimmt. Mehr und mehr engagieren sich hier Investoren aus den USA und Private-Equity-Investoren, z.B. aus Schweden. Gerade erst wurden die Betreiber Vitanas Holding und Pflegen & Wohnen vom US-Investor Oaktree übernommen.
Und der Kleinanleger?
Neben dem Markt für komplette Einrichtungen gibt es auch einen wachsenden Markt für einzelne Apartments. Diese werden von diversen Initiatoren neben dem Verkauf an Selbstnutzer auch an Kapitalanleger als Alternative zur vermieteten Eigentumswohnung angeboten.
Der Investor teilt die Immobilie auf und verkauft die einzelnen Einheiten. Der Käufer wird als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen und kann das Pflegapartment jederzeit vererben, verschenken, beleihen oder verkaufen.
Dem Käufer gehört das Apartment, das ganze Heim wird aber von einem einzigen Betreiber betrieben. Dieser kümmert sich darum, dass das Apartment immer belegt ist, Betriebs - und Instandhaltungskosten werden vom Betreiber übernommen, die Miete ist unabhängig vom Mietspiegel, liegt meist etwas höher und steuerliche Vorteile gibt es auch. Risiko dagegen ist die mögliche Insolvenz des Betreibers. Beim Kauf muss natürlich auf die Lage geachtet werden - wie bei jeder anderen Immobilie auch (dazu gibt es bei Pflegeimmobilien in der Regel Gutachten) und dass der Betreiber das notwendige Knowhow hat. Das hausinterne Angebot sowie die Infrastruktur am Ort mit Ärzten, Apotheken, Pflegediensten usw. müssen qualitativ und quantitativ mindestens den üblichen Anforderungen entsprechen. Dazu gehört auch der Anschluss an das öffentliche Personennahverkehrsnetz. Normalerweise sind diese Voraussetzungen an einem Standort mit mehr als 20.000 Einwohnern gegeben. Der Kauf eines Pflegeapartments als Alternative zur Eigentumswohnung ist auf jeden Fall eine Überlegung wert.
Bauen auf Teufel komm raus?
Sanierung und Neubau - wie eingangs geschildert - ist das eine. Beides wird mit Hochdruck betrieben. Das wird aber nicht reichen. Das Angebot für Wohnformen im Alter muss künftig breiter aufgestellt werden. Die Nutzer sind keine homogene Gruppe. Sie haben individuell gelebt, sind Hobbys nachgegangen und haben unterschiedliche Vorstellungen und Ansprüche. Neue Produkte werden gefordert, die genau darauf eingehen. Was im Übrigen auch zu einem höheren Bedarf an Pflegekräften führt. Schon heute fehlen Zigtausende.
Ein anderes Thema ist die langfristige demographische Entwicklung in Deutschland. Die gegenwärtige Geburtenrate führt langfristig eher zu einem Rückgang der Bevölkerungszahl. Ob die Geburtenraten irgendwann wieder steigen ist zumindest fraglich, eher unwahrscheinlich. Das führt rein rechnerisch dazu, dass es ab 2050, spätestens 2060 in diesem Sektor Überkapazitäten gibt. Das sollte man nicht als Zukunftsmusik abtun. Schon bei der Planung an eine spätere Umnutzung für Studenten, in Apartmenthäuser oder Hotels in urbaner Lage zu denken, kann nur von Vorteil sein.
Die Steffen & Co. Commercial GmbH & Co. KG hat in den letzten Jahren mehrere Transaktionen mit Pflegeimmobilien vermittelt und abgewickelt und sich so eine hohe Kompetenz in diesem Segment erarbeitet. Wir verfügen über einen Kundenstamm, der verstärkt in Pflegeimmobilien investieren möchte und arbeiten speziell mit diesen Interessenten sehr eng zusammen. Gern stehen wir sowohl Anbietern als auch Kaufinteressenten zur Verfügung.
