Zusatzrente mit Hilfe der selbstgenutzten Immobilie

Jemand, der im eigenen Einfamilienhaus wohnt, gilt in der Regel als wohlhabend. Er oder sie hat es geschafft, für mehrere hunderttausend Euro (oder Mark) ein Grundstück zu kaufen, ein Haus zu bauen und das Haus über die Jahre auch zu halten. In aller Regel ist das Einfamilienhaus Heimat, Wohlfühloase und Familienmittelpunkt. Ähnlich ist es mit der selbstgenutzten Eigentumswohnung.

Was aber, wenn man keine Arbeitseinkünfte mehr hat, wenn die Rente eher mickrig ist, wenn die Rücklagen aufgebraucht oder wenn einem die Reparaturen am Haus über den Kopf wachsen? Rund 2 Millionen Immobilienbesitzer über 65 Jahre haben weniger als 1000 Euro monatlich zur Verfügung. Jeder vierte Rentner hat sein Haus oder die Eigentumswohnung noch nicht abbezahlt und muss weiterhin Raten an die Bank überweisen. Man könnte sagen, dann muss das Haus eben verkauft werden. Dann ist wieder Geld da, man kann eine kleine Wohnung mieten, hat keine Reparaturkosten mehr und das Problem ist gelöst. Soweit die Theorie.

Die meisten Senioren wollen aber so lange wie möglich in ihrem gewohnten Zuhause, ihrem vertrauten Umfeld bleiben. Individualität und Lebensqualität sollen so lange wie möglich erhalten bleiben. Also braucht man einen Weg, über die Immobilie an Geld zu kommen, ohne sich zu verschulden und trotzdem im einen Haus weiter wohnen zu können. Und davon gibt es mehrere: Umkehrhypothek, Leib-, Immobilien-, Zustifterrente, Reverse Mortage – es gibt viele Namen für dieses Produkt. Die Idee: Entweder verkaufen Immobilienbesitzer ihr Objekt oder sie beleihen es.

Umgekehrte Hypothek

Das Prinzip der Umkehr- oder Rückwärtshypothek kam erstmals in den USA zur Anwendung, wird aber mittlerweile auch in verschiedenen Ländern Europas, auch in Deutschland angeboten. Es handelt sich zunächst um einen „normalen“ Kreditvertrag, der als Einmalbetrag oder in monatlichen Raten ausbezahlt wird. Die Immobilie gilt als Sicherheit, eine besondere Bonität des Kreditnehmers ist also nicht erforderlich. Der Hausbesitzer bleibt Eigentümer, kann weiter in seinem Haus wohnen, muss es aber auch instand halten. Als Sicherheit dient eine verbriefte Grundschuld, Zinsen und Tilgung werden gestundet. Die Schuldenlast wird im Gegensatz zu einer „normalen“ Hypothek immer größer - deshalb Umkehrhypothek. Wie und wann zurückgezahlt wird, ist Verhandlungssache. Das kann beim Tod des Eigentümers sein - dann sollte eine Mindestlaufzeit vereinbart werden - oder bei einem Umzug ins Pflegeheim oder aber es wird ein konkreter Zeitpunkt festgelegt. Voraussetzung ist ein bestimmtes Mindestalter - 60 oder 65 Jahre und der Kreditnehmer kann sich für eine höhere Rente bis zum Ende seiner statistischen Lebenserwartung oder aber für eine niedrigere Rente bis zum 100. oder gar 110. Lebensjahr entscheiden. Dann kann man bei Bedarf einen neuen Kredit aufnehmen oder die Bank verwertet die Immobilie und zahlt - wenn vereinbart - einen möglichen Überschuss an die Erben aus. Oder die Erben tilgen die Schulden und behalten das Haus. Das ist grundsätzlich eine gute Idee und die Zahl der potenziellen Interessenten wird immer größer. Das Ganze funktioniert aber nur, wenn Lage und Zustand des Hauses sicherstellen, dass die Bank die Immobilie im Fall der Fälle auch vermarkten kann. Die Sicherheitsabschläge bei der Einwertung sind enorm Der Hausbesitzer kann immer nur eine wesentlich niedrigere Auszahlung erwarten, als sich rein rechnerisch aus dem Verkehrswert und der statistischen Lebenserwartung ergeben würde. Angeboten wird dieses Modell in Deutschland zurzeit von der DKV, einigen Volksbanken und der R+V Versicherung.

Oder die Leibrente

Ein anderer Weg ist die sogenannte Leibrente. Das anbietende Unternehmen - keine Bank oder Versicherung! - kauft den Senioren ihr Haus gegen ein lebenslanges Wohnrecht ab. Im Gegensatz zur Umkehrhypothek findet also ein echter Eigentümerwechsel statt. Damit geht die Verantwortung für die Instandhaltung auch auf die neuen Eigentümer über. Das Wohnrecht und die Rente - übrigens auch für den Lebenspartner - sind lebenslang durch eine Reallast an erster Stelle im Grundbuch abgesichert und es gibt keine weiteren Verträge. Mögliche Restschulden können mit einer Einmalzahlung getilgt werden. Allerdings gilt hier ganz besonders: Die Länge der verbleibenden Lebenszeit ist für den Immobilienkäufer bzw. Rentenzahler ein Risiko, dass er sich mit hohen Abschlägen vom ermittelten Verkehrswert der Immobilie absichert. Eine Immobilienrente zahlt sich dann besonders aus, wenn die Lebenserwartung, auf der der Vertrag beruht, überschritten wird. Lebt der ehemalige Besitzer besonders lange, erhält er vom neuen Eigentümer mehr Geld, als die Immobilie eigentlich wert war - also schon eine Wette auf den Zeitpunkt des Ablebens. Allerdings gibt es auch eine „Rückversicherung gegen das Langlebigkeitsrisiko.“ In bestimmten Lagen - z.B. großen Teilen Ostdeutschlands - sind wegen des Wiederverwertungsrisikos solche Geschäfte gar nicht möglich. Es gibt inzwischen einige Großanbieter für dieses Rentenmodell, z.B. die Deutsche Leibrenten Grundbesitz AG und die Stiftung Liebenau.

Versteuert wird von der Immobilienrente nur der Ertragsanteil und der ist abhängig vom Lebensalter bei Vertragsabschluss. Bei 70-Jährigen beträgt der Ertragsanteil an Rentenzahlungen 15 Prozent, bei 85-Jährigen Neukunden 5 Prozent. Das heißt, diese 5 bis 15 Prozent sind „steuerpflichtiges Einkommen“.

Was ist besser?

Das hängt natürlich von der gesundheitlichen und finanziellen Ausgangssituation ab. Die Leibrente ist für diejenigen interessant, die in jedem Fall in ihrem Haus wohnen bleiben wollen und keine nahestehenden oder aber gut versorgte Erben haben. Die Rente ist zusammen mit den ersparten Instandhaltungskosten höher als bei einer Umkehrhypothek. Mit der Umkehrhypothek bleibt man zwar zunächst Eigentümer und kann trotzdem schon zu Lebzeiten einen Teil der Immobilie zu Geld machen. Das Darlehen ist aber sehr teuer. Deshalb sollte man vor Vertragsabschluss den Verkauf der Immobilie zumindest erwägen. Auf jeden Fall sollte man sich immer individuell und unverbindlich beraten lassen, auf einem unabhängigen Wertgutachten bestehen, die Eintragungen im Grundbuch überprüfen, an die Erben und Familienmitglieder denken, und die Instandhaltung der Immobilie klar regeln.

Sowohl die Steffen Residential, als auch die Steffen & Co. Commercial haben bereits mit einigen dieser Fälle zu tun gehabt. Wir haben also Erfahrung und geben diese gern weiter. Sprechen Sie uns an.