Hauptstadt-Umland ist nicht mehr „Billig-Provinz“

Wer noch vor 3 Jahren als Makler einem Investor eine Immobilie im Berliner Umland angeboten hat, erntete in aller Regel nur ein müdes Lächeln. „ Da kaufe ich lieber in Berlin, wohnt denn hier noch jemand oder kann man denn hier überhaupt eine vernünftige Miete erzielen“, waren die häufigsten Kommentare. In München, Frankfurt oder Hamburg war das schon immer anders. Das Umland dieser und anderer westdeutscher Städte war und ist  Wohnquartier meist gut betuchter Klientel und Wohnungen in Bogenhausen, Blankenese oder Königstein waren schon immer was Besonderes und dementsprechend teuer.

Im Umland von Berlin dagegen tat sich lange Zeit nichts. Zwar gab es die direkt an Westberlin angrenzenden Inseln Kleinmachnow und Glienicke/Nordbahn, ein paar Einfamilienhaus-Hotspots, wie Falkensee, Dallgow-Döberitz oder im östlichen Umland Neuenhagen und Hoppegarten. Der Neubau von Mehrfamilienhäusern spielte aber auch hier nur eine untergeordnete Rolle. Bestands- Mehrfamilienhäuser  in Bernau, Oranienburg und anderen B-Zentren  im Berliner Umland waren nur schwer  an den Mann zu bringen.  Aber das ändert sich gerade.

Zunehmender Druck aus Berlin

In den letzten 7 Jahren ist die Bevölkerung  Berlins um ca. 300.000 Einwohner gewachsen und jährlich kommen weitere 50.000 dazu. Der öffentliche Nahverkehr, die Zahl der Schul- und Kitaplätze, das Straßennetz, die öffentliche Verwaltung usw. konnten damit nicht Schritt halten. Und schon gar nicht die Bereitstellung von Wohnraum. 2016 wurden in Berlin ca. 14.000 Wohnungen fertiggestellt, 2017 ca. 16.000, notwendig wären mindestens 20.000. Und weil das so ist, steigen die Preise.  Sowohl die Kaufpreise für Wohnungen und Grundstücke, als auch die Mieten. Es sieht nicht so aus, als ob das Problem mittelfristig gelöst werden kann. Das Angebot an Bauland ist überschaubar, die Baugenehmigungszahlen halten mit dem Bedarf nicht Schritt und wenn dann mal irgendwo geklotzt werden könnte, haben die Nachbarn was dagegen.  Dieser Druck entlädt sich zunehmend auf das Umland. Junge Familien aber auch Senioren suchen hier ein neues Zuhause. Die Wohnraum-Nachfrage ist in den letzten 5  Jahren im Umkreis von 25 Kilometern rund um die Hauptstadt um 311 Prozent gestiegen. Damit liegt Berlin klar vor Stuttgart (plus 228 Prozent) und Frankfurt am Main (plus 200 Prozent). Im Münchener Umland als teuerster deutscher Stadt ist die Nachfrage übrigens  „nur“ um 57 Prozent gestiegen. Grund ist das schon seit längerem vergleichsweise geringe Preisgefälle zwischen Stadt und Umland.

So ist heute die Zahl der Brandenburger, die nach Berlin ziehen, deutlich niedriger, als umgekehrt. Der Saldo ist aus Berliner Sicht schon seit einigen Jahren negativ. Nur bei den 18- bis 35 jährigen ziehen noch mehr Brandenburger nach Berlin. Studieren, erste Berufserfahrungen sammeln usw. geht wohl immer noch besser in der Stadt.

Preise und Mieten steigen langsam – aber Sie steigen

Zunächst muss gesagt werden, dass es trotz dieses Drucks sowohl bei Kaufpreisen als auch bei Mieten insgesamt immer noch eine erhebliche Differenz zwischen Berlin und Brandenburg gibt. Eine deutliche Ausnahme ist die Landeshauptstadt Potsdam und ihr Umland, insbesondere Kleinmachnow.

Aktuell beträgt der Preis für Wohnungen und Einfamilienhäuser in Berlin 3.370 Euro pro Quadratmeter (30.6. 2017) und jeder weiß, dass die Preise inzwischen weiter gestiegen und Neubauwohnungen dafür ohnehin nicht zu haben sind. Das sind 79 Prozent mehr als noch 2011. Im Umland beträgt der Quadratmeterpreis   im Durchschnitt noch 2280 Euro pro Quadratmeter, aber auch hier – Tendenz steigend.  Dasselbe gilt für Bauland.
Bei der Mietentwicklung ist das Bild sehr uneinheitlich, und das hat nicht nur mit der Nähe zu Berlin und zur S-Bahn zu tun.  Insgesamt liegt die durchschnittliche Netto-Kaltmiete in Brandenburg mit ca. 5 Euro pro Quadratmeter deutlich unter dem Bundesdurchschnitt von 6,72 Euro.  Dabei gewinnt der Neubau von Geschosswohnungen durchaus an Bedeutung. 2007 entfielen noch 85 Prozent aller Fertigstellungen im Umland auf Ein- und Zweifamilienhäuser, 2016 waren es   nur noch 58 Prozent.
Insgesamt gab es im Land Brandenburg Ende 2017 1.320.208 Wohnungen inklusive Ein - und Zweifamilienhäuser. Das sind 0,7 % mehr als Ende 2016 und 3,7 % mehr als 2010. In den 7 Jahren hat sich der Wohnungsbestand um 47.574 erhöht (Amt für Statistik Berlin-Brandenburg).

Mit dem verstärkten Neubau steigt auch der Mietpreisindex. Während in „Vorwendehäusern“ nur moderate Erhöhungen durchgesetzt werden konnten, werden neuerdings in Neubauten auch durchaus über 10 Euro pro Quadratmeter erzielt - in Kleinmachnow und Teltow auch mehr, in Potsdam sowieso. In einzelnen Städten beginnt gerade die Erhöhung des Mietpreisniveaus, z.B. in Bernau und Fürstenwalde, auch in einigen weiter entfernten Städten wie Eberswalde Cottbus oder Brandenburg.

Der Speckgürtel

Wenn es um die Entwicklung Brandenburgs geht, ist von 2 Geschwindigkeiten die Rede, einerseits vom prosperierenden Speckgürtel rund um Berlin, andererseits von den berlinfernen, weniger schnell wachsenden Gebieten der brandenburgischen Peripherie. Inzwischen versteht man unter dem Berliner Speckgürtel einen ca. 25 Kilometer breiten Ring um Berlin mit 50 Gemeinden. Diese Gemeinden sind aus Berlin relativ gut erreichbar und verfügen über eine gute soziale und technische Infrastruktur.
Zwischen 2012 und 2016 wuchs die Einwohnerzahl des Speckgürtels um 5,6 Prozent, fast ebenso viel wie in Berlin. Überdurchschnittlich stark wuchsen Dallgow-Döberitz, Wustermark, Teltow, Werder, Potsdam, Fredersdorf, Hoppegarten, Königs Wusterhausen, Schönefeld und Glienicke/Nordbahn. Landkreise mit den höchsten Bestandszuwächsen waren Barnim und Dahme-Spreewald. Mit 80.000 zusätzlichen Bewohnern im Speckgürtel rechnet man in den nächsten Jahren. Das wäre ein weiterer Zuwachs von 12 %.

Allerdings wachsen selbst im Berliner Speckgürtel die Mieten langsamer als in Berlin. Große Mietsprünge gibt es dort, wo neu gebaut wird, die Mietentwicklung in Bestandsobjekten ist auch im Speckgürtel eher moderat. Bauland für Einfamilienhäuser ist im Speckgürtel für unter 100 Euro pro Quadratmeter nirgends mehr zu habe, vor 10 Jahren war das noch anders. Im südwestlichen Umland werden auch mal 500 Euro (und mehr!) gezahlt.

Am allerstärksten wächst die Bevölkerung im südlichen und westlichen Berliner Umland. Aber auch im diagonal auf der anderen Seite Berlins, im Nordosten - z.B. in Ahrensfelde - hat sich der der Preis für ein kleines Baugrundstück in den letzten 10 Jahren in etwa verdoppelt. Und die damals noch reichlich vorhandenen Baugrundstücke sind inzwischen alle bebaut oder beplant. Folge ist, dass zunehmend neues Bauland ausgewiesen wird.

Planung künftiger Entwicklung

Mit dieser Entwicklung geht natürlich ein enormer Anstieg der Pendlerzahlen einher. Ca. 270.000 Brandenburger fahren täglich nach Berlin. Die damit verbundenen Probleme können nur von den beiden Ländern gemeinsam gelöst werden. Der Wohnungsmarkt macht an administrativen Grenzen nicht halt. Berlin und sein Umland sind längst eine gemeinsame große Wohnungsmarktregion, die Länder müssen also auch gemeinsam planen und die Probleme gemeinsam lösen. Der Ausbau der Verkehrs- und sozialen Infrastrukturen ist unerlässlich. Mit guter Erreichbarkeit und guter Versorgung steht und fällt die Chance auf einen gemeinsamen, funktionierenden Wohnungsmarkt.

Immer wieder wurde bisher beklagt, dass genau diese Zusammenarbeit noch sehr viele Reserven aufweist. Allerdings kommt in jüngster Zeit etwas Bewegung in dieses Thema. Die beiden Länder haben sich darauf geeinigt, 2 neue Siedlungsachsen  besonders zu fördern, eine von Berlin nach Werneuchen  und Wandlitz und eine über Hennigsdorf nach Oberkrämer (Oberhavel). Außerdem sollen Angermünde,  Luckau, Blankenfelde-Mahlow und Hoppegarten als sogenannte Mittelzentren aufgewertet werde. Diese Orte haben dann keine Einschränkungen in der Wohnansiedlung und die Möglichkeit, großflächigen Einzelhandel anzusiedeln.  

Die Investitionsbank Berlin (IBB) hat erst in diesem Jahr ermittelt, wie viele Wohnungen in der Stadt und im Umland auf Basis des aktuellen Grundstücksangebots entstehen könnten.  In Berlin stehen Flächen für 153.000 Wohnungen zur Verfügung,  im Umland für 65.000. Das wären insgesamt 218.000 Wohnungen - hört sich gut an, reicht aber nicht aus.  Wesentliche Potenziale befinden sich in der Landeshauptstadt Potsdam. Hier könnten noch 13.600 Wohnungen entstehen. Weitere  wichtige Standorte mit hohen Baupotenzialen  sind Schönefeld mit rund 4700 Einheiten, Falkensee (3.600 WE) und Bernau (2.900 WE). Mit Potenzialen von jeweils 1.500 bis unter 2.000 Wohnungen warten Wustermark und Brieselang im Westen, Altlandsberg im Osten sowie Teltow und Ludwigsfelde im Süden auf. In der Stadt Oranienburg könnten perspektivisch weitere rund 1.300 Wohnungen entstehen (IBB-Wohnungsmarktbericht 2017).

Die beiden Gesellschaften der Steffen & Co. - Gruppe haben inzwischen einige  Objekte im Berliner Umland im Angebot: Neubau-Mehrfamilienhäuser, Grundstücke mit und ohne Baugenehmigung und diverse andere Bestandsimmobilien. Und zunehmend melden sich Interessenten, die  gezielt in Brandenburg suchen. Die Chance, neue Objekte erfolgreich zu vermitteln, ist also sehr gut.