Share Deal: Weniger Nebenkosten oder Risiko?

Share Deal: Weniger Nebenkosten oder Risiko?

Share Deal? Super - wir sparen die Grunderwerbsteuer!
Die einen sagen: Das grenzt an Steuerbetrug - dem muss ein Riegel vorgeschoben werden.  
Die anderen sagen: Steuerlich undurchschaubar - Prüfungsaufwand viel zu hoch.  

Tatsächlich ist der Begriff in den Medien immer häufiger präsent. Große Verkäufe im Immobilienbereich sind  oft und zunehmend Share Deals. Zurzeit sind es ca. 20 % aller Immobilienverkäufe,  in den Metropolen etwas mehr, auf dem Land deutlich weniger. Es fließt bei diesen Verkäufen tatsächlich meist keine Grunderwerbsteuer und es gibt politische Initiativen, die Möglichkeit von Share Deals, zumindest im Immobilienbereich  einzuschränken oder ganz abzuschaffen.

Worum geht es?

Den klassischen Verkauf einer Immobilie bezeichnet man ein Asset  Deal. Ein Asset ist eine Ressource mit ökonomischen Nutzen, also Anlagevermögen bzw. Kapitalanlagen, z.B.  Aktien, Fonds, Mietshäuser vermietete Eigentumswohnungen u.a.  Das selbstgenutzte Einfamilienhaus und die selbstgenutzte Wohnung haben keinen direkten ökonomischen Nutzen und werden üblicherweise nicht als Asset bezeichnet. Der Verkauf eines Mehrfamilienhauses, eines Supermarktes, eines Baugrundstücks etc. ist also ein Asset  Deal, der Käufer hat dafür Grunderwerbsteuer zu zahlen – ebenso wie der Käufer eines Einfamilienhauses, Baugrundstücks oder einer Eigentumswohnung.

Beim Share Deal  dagegen wird keine Immobilie,  sondern eine Gesellschaft,  genauer - der Teil einer Gesellschaft verkauft. Ursprünglich ging es dabei gar nicht primär um Immobilien. Die Idee war, dass der Erwerber z.B. eines mittelständischen Unternehmens auch Verantwortung für dessen Fortbestand übernimmt. Dazu gehören auch die Mitarbeiter. Und das sollte nicht daran scheitern, dass auf das Betriebsgelände mit Produktions- und Lagerhallen, Bürogebäuden und betrieblich genutzte Außenflächen Grunderwerbsteuer erhoben wird.

Natürlich können zu verkaufende Immobilien das  Kernvermögen oder sogar das alleinige Vermögen einer Gesellschaft sein.  Es gibt große Bestandshalter, Wohnungs-  oder Immobiliengesellschaften oder auch kleinere Projekt- oder Objektgesellschaften, deren Gründung  und Geschäftszweck mit der Grunderwerbteuer nichts zu tun hatte.  Die Grunderwerbsteuer spielte bei der Entscheidung, ob eine Immobilie als Asset-oder Share Deal verkauft wird, keine oder eine marginale  Rolle. Beim Verkauf bleibt die Objektgesellschaft Eigentümer der Immobilie. Der Investor erlangt mit seiner erworbenen Gesellschafterstellung  nur mittelbares Eigentum an der Immobilie.

Allerdings ist die  Grunderwerbsteuer in den letzten Jahren ganz erheblich gestiegen. Von ehemals einheitlich 2 Prozent auf 6,5 % in 5 Bundesländern, auf 6 % in Berlin und Hessen und auf 5 % in 6 Bundesländern.  Nur in Bayern, Sachsen und Hamburg liegt sie darunter. Das stellt für die Käufer eine nicht zu unterschätzende Größe dar und es ist auf den ersten Blick schon verlockend, diesen Gestaltungsspielraum zur Senkung der Erwerbsnebenkosten  zu nutzen.   Unter bestimmten Voraussetzungen kann man eine Immobilie  in eine Objektgesellschaft einbringen – mit dem Ziel, den Kaufpreis inklusive Nebenkosten käuferfreundlicher zu gestalten.

Wirklich so einfach?

So einfach ist das aber nicht. Die erste Hürde ist, dass nur ein Teil der Gesellschaft, nämlich maximal 94,9 %  der Anteile übertragen werden dürfen. Für die restlichen 5,1 % sollte man am besten einen stillen Teilhaber finden. Das kann bei größeren Objekten zum Beispiel ein Investmentfonds sein. Eine andere Möglichkeit ist, dass  der „Restanteil“ beim ursprünglichen Eigentümer verbleibt. Häufig wird auch der  Projektentwickler beteiligt.

Als weiteres grundsätzliches  Problem kann sich die Höhe des Buchwertes herausstellen.  Eine Immobilie in einer Gesellschaft ist ein Wirtschaftsgut, das in der Bilanz mit einem bestimmten Wert - dem Buchwert – ausgewiesen (aktiviert) ist. Dieser Buchwert wurde durch Erstellungspreis, Kaufpreis, werterhöhende Maßnahmen und Abschreibungen gebildet und hat nichts mit dem Marktpreis zu tun.  Beim Erwerb einer Objektgesellschaft – z.B. einer GmbH – führt der Käufer den steuerlichen Buchwert der Immobilie fort. Beim Ankauf über einen Asset Deal würde er die Immobilie zum tatsächlichen Kaufpreis inklusive Nebenkosten aktivieren.

Bei heutiger Marktlage in Großstädten ist der Buchwert häufig deutlich niedriger als der Verkaufspreis. Solange der  Käufer  die Immobilie im Bestand behält, ist das kein Problem. Wenn die die Immobilie aber irgendwann als Asset Deal weiterverkauft wird, ergibt sich aus der Differenz zwischen Buchwert und  Verkaufspreis eine oft erhebliche Steuerlast  für die Objektgesellschaft - eine latente Steuer. Vereinfacht dargestellt ist es so: Wenn beispielsweise für  5 Mio. Euro eine Immobilie mit einem Buchwert  von  4 Mio. Euro als Share Deal gekauft und diese dann später  für 6 Mio. Euro als Asset Deal weiterverkauft wird, ergibt sich daraus zunächst formal , dass 2 Mio. Euro versteuert werden müssen. Dabei müssen  auch die zwischen Kauf und Verkauf getätigten Abschreibungen, eingeflossene Modernisierungen und andere Werterhöhungsmaßnahmen, entstandene Kosten u.a.  berücksichtigt werden, aber so ist das Prinzip. Das muss man wissen und beim Kauf einer Immobilie als Share Deal berücksichtigen.

Die Frage, ob eine notarielle Beurkundung notwendig ist, stellt sich in den allermeisten Fällen nicht. Zwar ist der Unternehmensverkauf in Deutschland grundsätzlich nicht an besondere Vorschriften gebunden, aber  einige Regeln gibt es schon.  § 15 Absatz 3 des GmbH -Gesetzes legt z.B. fest, dass die Abtretung von Geschäftsanteilen durch den/die jeweiligen Gesellschafter eines in notarieller Form geschlossenen Vertrages bedarf. Besondere Vorschriften gibt es für Immobiliengesellschaften. Grundsätzlich scheint daher geboten,  aufgrund der Komplexität und Rechtsicherheit Share Deals  immer notariell beurkunden zu lassen.

Hoher Prüfungsaufwand

Jeder Käufer einer Immobilie wird sein Objekt vor Beurkundung gründlich prüfen. Je nach Größe ist eine mehr oder weniger aufwendige Due Diligence unerlässlich. Grundbuch, Bau- und Altlasten, baulicher Zustand, Versorgerverträge, Miet- und Pachtverträge sind die wesentlichen Themen. Bei Spezialimmobilien (Hotels, Pflegeheime u.a.) kommt noch einiges dazu. Oft ist die die Inanspruchnahme von Spezialisten und Gutachtern notwendig, was unter Umständen erhebliche Kosten verursachen kann.

Und dieser ohnehin schon hohe Aufwand wird bei Share Deals  nochmal deutlich größer. Der Erwerber übernimmt  eine eigenständige Gesellschaft und damit alle wirtschaftlichen, rechtlichen und steuerlichen  Risiken. Die Gesellschaft kann angestelltes Personal unter Vertrag haben und  Immobiliengesellschaften besitzen häufig bewegliche Güter, wie Verwalter- und Hausmeisterfahrzeuge, fahrbare Arbeitsgeräte zur Rasenpflege und Müllbeseitigung u.ä.  Der Käufer übernimmt alle Verträge, Vermögensgegenstände und natürlich auch Kredite und Schulden. Das alles muss geprüft und bei der Preisfindung berücksichtigt werden.

Zusammenfassend kann man sagen:  Wenn es überhaupt eine Wahl gibt, hängt es von der jeweiligen steuerlichen und unternehmerischen Ausgangslage ab, ob ein Share Deal oder ein Asset Deal günstiger ist. Letztlich ist es eine Abwägung der Chancen  und Risiken.

Ausblick

Wie schon eingangs  angedeutet, gibt es immer wieder Bestrebungen, die „Share- Deal-Praxis“ bei Immobilientransaktionen  einzuschränken. Das ist allerdings schon allein rechtlich sehr schwierig - das wäre  eine große Reform.  Es geht um Abgrenzungsfragen, Freibeträge, Belastung des Mittelstandes und von Familienbetrieben und um die Vereinbarkeit mit Verfassung und EU-Recht. Fachleute diskutieren über möglicherweise höheren Verwaltungsaufwand, Aufteilung der Zuständigkeit zwischen Bund und Ländern und  - ganz wichtig – ob im Ergebnis tatsächlich mehr Einnahmen generiert werden.

Wir können also durchaus davon ausgehen, dass für absehbare Zeit alles so bleibt wie es ist.